上海浦东酒店公寓月租,2011年3月上海浦东塘桥酒店式公寓营销策划报告,酒店营销策划方案,浦东新区塘桥单间公寓

上传时间:2014-09-12 来源:上海浦东酒店式公寓

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上海浦东塘桥酒店式公寓营销策划 报告 2011年3月 1 Part 项目读解 区域价值分析 交通环境 商业配套 周边市场 内环以里,中心城区 项目属于内环以里,滨江城区,周遍生活交通配套相对成熟,区域地段价值稳步提升。

毗邻地铁4号线塘桥站,具备通勤条件。行车方面,周遍浦东南路、东方路、内环高 架等纵横交错形成立体交通格局。 住宅小区云集,商办规模初具 项目周云集大部分住宅小区,商业配套也以居家生活配套为主,小范围内有一定规模 的商办氛围,其中以由由大酒店,东源大厦,新塘桥生活广场,为代表的城市商业规模初 具。 周边办公租金分布 仁恒广场 118平方米 2.54万元/平方米 越富豪庭 (154平方米) 1.26元/平方米· 天 仁恒广场 (16F137.29平方米) 1.34元/平方米· 天 仁恒广场 (1F91平方米) 1.35元/天 众城商厦 160.07平方米 2.12万元/平方米 塘桥生活广场 (198平方米) 1.4元/平方米· 天 澳丽花苑 125平方米(3万元/平方米) 112平方米(3.125万元/平方米) 周边二手房市场情况 项目周边二手市场住宅产品价格构成在2.3万到3万区间,区域市场内新增供应量 稀缺,无有效成交数据。 2010年2月至2011年2月塘桥板块住宅成交分析 单位:平方米 300 单位:元/平方米 25000 24000 23000 250 200 22000 150 21000 100 20000 50 19000 18000 0 2010年2 2010年3 2010年4 2010年5 2010年6 2010年7 2010年8 2010年9 2010年 月 月 月 月 月 月 月 月 10月 96 23835 93 20181 242 22754 0 22754 0 22754 0 22754 143 20575 0 20575 0 20575 2010年 11月 0 20575 2010年 2011年1 2011年2 12月 月 月 0 20575 0 20575 0 20575 成交面积 成交均价 2010年2月至2011年2月塘桥板块住宅市场成交较少,成交均价在20000元/ 平方米左右。 浦江映象 项目名称 开放商 开盘时间 建筑类别 装修状况 绿化率 占地面积 总户数 项目动态 2008-06-9 普通住宅 毛坯 37% 13458平方米 375 浦江印象 东臣房地产 交房时间 项目特色 容积率 物业费 建筑面积 均价 2009-7 地铁沿线 2.4 2.98元/平方米.. 月 39270平方米 公寓:23000元/ 平方米 此项目较老,是2008年推出的。现依然有成交, 成交均价为22000元/平方米。 ?现二手房市场该楼盘价格在400-500万/套。 ?2010年2月至2011年2月该楼盘成交两套,成交均价为21885元/平方米。 御水豪庭 项目名称 开放商 开盘时间 建筑类别 装修状况 绿化率 车位 总户数 项目动态 御水豪庭 上海越富房地产开发有限公司 2005-11-27 普通住宅 毛坯 35% 交房时间 项目特色 容积率 物业费 建筑面积 均价 2006-10 地铁沿线 2.5 1.98元/平方米.. 月 25940平方米 公寓:23000元/ 平方米 85 252 此项目较老,是2005年推出的。现依然有成交, 成交均价为20000元/平方米。 ?现二手房市场该楼盘价格在300-400万/套。 ?2010年2月至2011年2月该楼盘成交一套,成交均价为22754元/平方米。 贵龙园 项目名称 开放商 开盘时间 建筑类别 装修状况 绿化率 车位 占地 项目动态 贵龙园 上海贵龙房地产发展有限公司 2005 多位高层 毛坯 60% 交房时间 项目特色 容积率 物业费 建筑面积 均价 现房 地铁沿线 2.05 1.75元/平方米.. 月 150000平方米 23000元/平方米 420 73040 此项目较老,是2005年推出的。现依然有成交, 成交均价为20000元/平方米。 ?现二手房市场该楼盘价格在300-400万/套。

?2010年2月至2011年2月该楼盘成交一套,成交均价为20181元/平方米。 2 Part 产品分析 主要经济指标 总用地面积6096平方米 总建筑面积46305.7平方米 地上建筑面积38508.9平方米 地下室建筑面积7796.8平方米 建筑基底面积2150.6平方米 容积率6.32 绿地率20.3% 6部客梯+1部货梯 楼层面积分布 楼层编号 -1层 地下夹层 1层 2层 5069.2平方米 2727.6平方米 2150.6平方米 1686.8平方米 1380x25=34500平方米 171.5平方米 7796.8平方米 38508.9平方米 3-27F办公空间为 3.45万平方米,是本 项目市场销售的主力 产品构成。 3层至27层 28层 地下总建筑面积 地上总建筑面积 总建筑面积 46305.7平方米 办公 办公 标准层平面布局需 要解决的问题 办公 办公 ?核心筒公摊面积较大 办公 ?结构梁错综复杂,与分割墙纵横交错 ?内部通道全封闭,无自然采光面 办公 办公 办公 办公 办公 办公 办公 办公 办公 3.5米到2.7米 垂直空间尺度缩水 80公分的结构梁使得可利用 的空间由层高3.5米缩水到2.7 米,若再考虑中央空调风管布 局,则内部空间的高度将进一 步缩减。 3D建模 结构梁对空间的干扰 结构梁与墙面的交错,在空间 中形成纵横排布的网状隔局使 得空间可利用性进一步降低。 3 Part 项目定位 内环以里浦江世博辐射板块精装小户型 ? 各物业型逻辑关系 公寓办公 主打产品 主要资金回笼来源 商业 利润价值最大化 提高项目整体品质 ? 产品定位原则 公寓办公 核心定位 项目展示平台 能够提高项目综合竞争力 持续的项目内在价值表现 商业 项目理解—横向比较 ? 公寓办公 ? 我们有内环以里浦江俊景的核心地段,却没有喜来登酒店 服务的品牌植入; [我们的出路和优势] ? 公寓用途 我们同样可以打服务式公寓的概念,但我们更有 家的感觉,房型更加舒适,服务更为周到。 ? 办公用途,我们先天的单栋小体量,在区域内属于绝无仅有 的,电梯数量,公建配套都做到5A标准,作为中型企业整 层购买。 [主体酒店式公寓物业初步定位(分析此类产品特征)] 地段 利润最大化 (产权型)高级服务式公寓 差异化 Boutique Apartment Boutique Apartment----Mini豪宅 定位思路: 本案的位臵是属于具有收藏和投资价值的市中心稀 缺地段,对于国内新贵或者境外人士都是很有吸引力的, 一个以自住和酒店公寓出租都相宜的定位是最适合本案 的。 2nd 休闲餐饮(西餐)会所配套 1st 概念店或品牌展示店 酒店式公寓 酒店式公寓需要什么? 地 段 商务氛围 市场支撑 管理团队 入住率持续处于高位 高档服务式公寓2010年三季度平均入住率85.6% 国外资金看好大量进入,整体收购,品牌经营 Kerry Residence, Somerset, Ascott 我们要做什么样的酒店式公寓? Shanghai Buotique Service Apartment 什么是BUOTIQUE? 起源于法语的“Boutique”,原意是指专卖时髦服饰的小店。自上个世纪 诞生起——“Boutique”便与“时尚”、“独特”和“个性化”等含义联 系在一起。渐渐地,“Boutique”概念渗透到其它一些领域中, “Boutique”更多地成为了一个涵义丰富的形容词而不是名词。

当今,“Boutique”概念,意义广泛, 精品经营、富个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心服务。

它重视细节,代表了新世纪新一代30岁上下高薪族精致生活、时尚品味的 消费形态,是当下最In的时髦,也将是时尚的生活指标。 从Boutique Hotel 到 Boutique Serviced Apartment Boutique Hotel (精品酒店) —— 是指那些规模小而提供贴身服务的酒店,每间均有其特色设计。

在酒店的设臵和环境上,强调“小而精致”。所谓小,是指它的客房 数量要少,以160间为上限; 精致则是指它的内部装修要极豪华或具 有特色,与“Boutique”精品店的概念一样,不豪华或没有特色难以 称精品。

在服务方面,“Boutique Hotel”采用的是管家式服务,这是顶级城 市商务近几年刚刚采用的一种服务方式,但在Boutique Hotel,这是 最基本的。Boutique Hotel的服务人员与客房的比例是3:1甚至4:1, 就是说三四个服务人员服务一个客房;而在星级酒店,这个数字通常 是1:1,最多是2:1。 Boutique Serviced Apartment ——一种源于Boutique Hotel的服务式公寓体验 同样的具备 优势地段 个性化的空间设计 细致入微的服务 但,更多的,强调自我居住的价值实现。 概念包装思路 Boutique Service Apartment (迷你豪宅) “Boutique”與生俱來的尊貴 決定了它只可能是少數人享用的 因為只有少數人享用得起。

把酒店形態中的極品“Boutique”泛化 好比是在平民中 推行英國皇室的生活方式…… 他,一个年轻的机长 他,每周都要飞往遥远的异国他方 虽然,上海,是他的故乡 但,现在只能成为他短暂停留的港湾 找一个合适的地方 一个实现他梦想的居所 一个代表他理念的居所 一个不需要费心去打理的居所 一个高贵,雅皮,能够全心为他服务的居所 Shanghai Boutique Serviced Apartment 或许,就在这里…… 调性 豪放不羁,简约的张扬 园林 外观 室内 配备 面积 房型 镜中花水中月.空中SPA池. 无边际水岸漫步道 更大胆更抢眼的全新设计 “双娇”豪宅+天窗 软装选择靠近boutique hotel的新贵时尚 小房间大世界 尽量不要隔间 窗景 其它 附视黄浦江的宏大窗景 透明观光梯,一楼大堂水幕墙, 大堂挑高6米,赠送五星级酒 店俱乐部会员卡一张 什么样的人,选择Boutique Servied Apartment 国际背景的城市新贵 收藏家 世界500强公司高管 境外投资基金 …… 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 区域市场内的酒店式 公寓运营的如何? 86% 佳苑 式公寓 式公寓 店公寓 豪酒店 式公寓 际公寓 式公寓 济 同 服务 服务 豪酒 丽俊 服务 国 店 安 庭 酒 静 公园 大厦 和丽 洋嘉 中心 御 广 悦 海 鸿 君 华山 中欣 协 太平 嘉里 上 洋 平 海 太 上 大大提升项目空间使用率,把空间做到极致 根据我司经验,50平米小户型可以做到三房 4 Part 内部装修建议 2010锦和同类产品操作经验 柏悦818 锦和在同类型LOFT产品中不断寻求创新与突破,拒绝单一的克隆,在 成功的基础上根据产品进行不断优化,从安亭到晶鼎、再到柏悦,我们可 以看到产品在不断升级的过程中赢得市场一片喝彩 晶鼎 马陆JMT项目 底特律财富 天地 根据锦和经验 装修前置是成功的关键 装修方案 空间结构 网管布线施工配 合 梁柱结构配合 满足装修进场条件 预埋件施工配合 目标1: 实现多元化空间配置 小面积尺度下/3.5米层高空间内/满足居家功能的空间配臵需求 主卧 次卧 书房 餐厅 客厅 厨房 卫生间 小面积大空间 小面积多空间 目标3: 有效提升品质感与空间感 通过装修设计有效利用4.5米空间的功能化布局,同时提升产品品质 小尺度下品质感的关键词 精致 细节 功能化 装修概念 功能化装饰,功能化空间隐藏 小面积高益价的制胜方向 方向A:从空间寻求面积 方向B:单一空间的多元功能转化 由于受结构梁,中央空调风管等客观因素的制约,本项目从空间中寻 求面积 拓展有一定的难度,因此建议从B方向入手进行全新的概念演 绎. 装修过程中需要解决的核心问题 通过装修实现与地段的最大化释放 小尺度空间下的高端品质如何体现? 奢华考究,简约风范 入口門廳:LOBBY建议 一樓主入口 挑高大堂 設計 (含物管總檯) 一樓會客區與一樓庭院的交接處 一樓門廳 LOBBY 入口正面 社區主入口 一樓大廳的會客區 楼道内监控探头布局建议 建议采用高清晰彩色室 内半球形摄像机 ,可实现 全方位云台,水平转动范 围355度。

如图所示,公共走道 采用四点布局,多角度监 控,杜绝监控盲点的同时, 将探头数量降到最低。 4 Part 售楼处装修建议 总图 售楼处的选址综合考虑周遍路网 环境,建议设在路口转角黄金位臵, 这样有良好的沿街展示面同时与施 工通道错开,减少相互干扰。 砼 15 2 台 4.0 3.4 混3 厕 2 简 1 1 1 混3 1 4 3.85 4.42 X=-2386.418 Y=4458.892 3.8 X=-2385.360 Y=4508.727 3.6 3.6 简 简 建 台 棚 2 简 简 简 简 2 棚 1 1 50 1 4.06 1 混4 2 2 1 1 1 1 混2 50 混2 99.950 混2 混4 4.80 2 混2 4.1 3.4 X=-2428.207 Y=4437.096 3.4 台 展示面 5.13 X=-2443.326 Y=4439.830 4.15 3.98 X=-2439.336 Y=4506.829 上海市萌芽实验中学 X=-2447.010 Y=4516.144 X=-2452.721 Y=4569.540 2 5.22 混5 3.91 X=-2475.374 Y=4516.223 X=-2480.893 Y=4567.115 3.81 施工通道 3.80 1 1 3.81 1 售楼处区域位置建议 排风 沿街开面总宽度约25米, 考虑,空间布局的方正合理,建 议按照红色区域进行分割装修, 总面积控制在300个平方米左 右,根据公共区域装修风格, 将电梯厅纳入样板展示范围, 提前示范。 1 商铺 顶板开洞 商铺 商铺 休息区 商铺 LT#03 风 商铺 已建成地下室边界线 空调 顶板开洞 商铺 商铺 3 03J930-1 残疾人坡道 27 已建成地下室边界线 绿地 售楼处功能区分 临时洗手间 VIP区 吧台酒柜 销控抬 软隔断背景墙 更衣室 商铺 财务办公室 模型区 洽谈区 商铺 销售办公室 售楼处装修风格关键词 与公大堂共区域的装修风格相统一 欧式皇家 宫廷奢华 金碧辉煌 繁复的花纹与 装饰性图案线 条共同营造皇 室氛围 大尺度空间挑 高,大面积石 材拼花,长戎 地毯局部装饰 光源设计,用色, 局部采用金色装 点,突出恢弘明 亮的效果 看不到任何销售道具的入口大 堂,金碧辉煌,彰显宫廷奢华气质 售楼装修风格建议 大面积弧型镜面吊顶,将纵向空间视觉感进一步拉伸,使得空间感更家气势恢弘 售楼装修风格建议 一樓挑高6米大廳的夾層 一樓挑高6米的大廳除了會客區之外,還設臵圖書館,讓書香人文成為小區給人的第一印象 一樓挑高6米的大廳除了會客區之外,還設臵圖書館,讓書香人文成為小區給人的第一印象 5 Part 建材装修建议 现在Loft产品越做越精致,越来越科技环保 建议增加一些环保建材,科技集成产品来体现项目品质 产品集成化装修建议 外墙建材建议 外墙建材建议 外墙建材建议 产品集成化装修建议 产品集成化装修建议 产品集成化装修建议 产品集成化装修建议 6 Part 底层商业布局 一层楼面商业布局建议 排风 干洗店 商铺 顶板开洞 商铺 美发造型 1 美容店 商铺 休息区 已建成地下室边界线 商铺 便利店 商铺 商铺 LT#03 风 空调 顶板开洞 快餐店 商铺 已建成地下室边界线 03J930-1 3 残疾人坡道 27 绿地 二层楼面商业布局建议 可做 健身馆露天休憩茶座 商铺 商铺 商铺 健身会所 商铺 商铺 商铺 物业 残厕 物业管理 雨篷 前室 商铺 商铺 风井 SPA休闲会所 商铺 商铺 商务简餐咖啡馆 商铺 商铺 商铺 雨篷 7 Part 形象定位 案名方案二 玲珑湾 ——浦江湾畔,小豪宅—— 玲珑,精致小巧的代名词,客观的反映了本项目在空间尺度 上的小面积特点。后缀“湾”字,体现本黄浦江畔的地段优势。 方向1:尊贵高尚 案名方案三 尊庭 一品之尊 至臻生活 方向2:时尚leader 方向3:流金歲月 方向3:領袖領地 方向4:创意无限房地产 主推薦LOGO 方向5:世界名牌 基础VI VI延展 報版設計

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204上海浦东塘桥酒店式公寓营销策划报告2011年3月项目读解1Part区域价值分析交通环境商业配套周边市场内环以里,中心城区项目属于内环以里,滨江城区,周遍生活交通配套...

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